شرایط ثمن معامله چیست

شرایط ثمن معامله چیست

ابطال سند به چه معنا است؟

تدلیس یعنی چه؟ و تدلیس در معامله چه تاثیری دارد؟

ثمن معامله یعنی چه؟

روزانه افراد تعداد زیادی معامله انجام می دهند بنابراین آشنایی با ثمن معامله و شرایط و نحوه آن ضروری است.

در معامله بیع، متعاملین خریدار و فروشن عقد مالی ده هستند که فروشنده طبقرا به خریدار می فروشد

و خریدار در ازای آن مال به فروشنده مبلغی را پرداخت می کند که به آن ثمن گویند. به عبارت دیگر ثمن بها موضوع معامله است.

دعوی مطالبه ثمن قرارداد زمانی مطرح می ‌شود، که خریدار بر خلاف وعده در قراردادِ فروش،

از انجام تعهدات خود مبنی بر پرداخت ثمن معامله، خودداری نموده و حاضر به پرداخت دین خود به فرشنده نیست.

هنگامی که ملکی به فروش می رسد، توافقی بابت پرداخت ثمن و هم چنین تحویل ملک، ما بین فروشنده و خریدار حاصل می شود.

بنابراین شروطی که برای پرداخت ثمن، بین دو طرف مقرر شده است باید رعایت شود.

حال اگر خریدار، ثمن را بر حسب قرارداد فی مابین به فروشنده پرداخت نکند،

فروشنده می تواند دادخواست مطالبه ثمن قرارداد را مطرح کند.

مطابق ماده ۳۹۵ قانون مدنی اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تأدیه نکند بایع حق خواهد داشت

که بر طبق مقررات راجع به خیار تاخیر ثمن، معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری به تأدیه ثمن را بخواهد.

دعوی مطالبه ثمن قرارداد از جمله دعاوی مالی بوده است و نیازمند پرداخت هزینه دادرسی به نسبت مبلغ خواسته می باشد.

نحوه ی اجرای رأی مطالبه ثمن قرارداد

در دعوی مطالبه ثمن قرارداد، پس از صدور رأی قطعی به درخواست خواهان اجرائیه صادر می شود

و خوانده مکلف است ظرف ۱۰ روز مفاد آن را به موقع اجرا گذارد یا ترتیبی را به اجرای احکام معرفی نماید.

چنانچه خواهان اموالی از خوانده در دسترس نداشته باشد می تواند با درخواست از دادورز اجرای احکام،

از طریق استعلام از بانک شرایط ثمن معامله چیست مرکزی، اداره ثبت اسناد و املاک، راهور اموال خوانده را شناسایی و توقیف نماید.

پس از ارزش گذاری اموال توقیف شده توسط کارشناس رسمی دادگستری، مال توقیف شده به فروش می رسد

و مبلغ محکومیت از آن پرداخت می شود و اگر خواهان هیچ اموالی از محکوم علیه معرفی نکند

و یا از طریق استعلام هیچ اموالی در دسترس نباشد،

می تواند به استناد ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، درخواست جلب محکوم علیه را نماید.

جهت ارتباط با وکلای گروه مشاوره حقوقی می توانید از بخش ارتباط با ما استفاده کنید.

فسخ معامله به علت تخلف از شرط

فسخ معامله به علت تخلف از شرط

در اکثر مبایعه نامه ها معمولا شرطی گنجانده می شود مشابه این عبارت: «در صورت عدم وصول چک مربوط به ثمن معامله، فروشنده حق فسخ خواهد داشت.»

شرط مذکور در فوق، از نوع «خیار تخلف از شرط» است، زیرا بر خریدار شرط شده که لزوما در حساب جاری خود معادل وجه چک مزبور موجودی تأمین کند تا وجه چک در سررسید توسط بانک به دارنده پرداخت گردد. در ماده ۴۴۴ قانون مدنی تصریح شده که احکام خیار تخلف شرط به طوری است که در مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ ذکر شده اما این مواد تکلیف را در خصوص موضوع فوق مشخص نکرده اند. با وجود این، باید گفت طرفین می توانند با وجود مقررات مزبور، طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، تخلف از شرط را موجب حق فسخ معامله برای مشروط­ له قرار دهند و این از ویژگی های ماده ۱۰ قانون مدنی است که به طرفین اجازه داده شده بین خود قرارداد خصوصی تنظیم کنند و در صورتی که قرارداد خصوصی اشخاص مخالف صریح قانون نباشد، نافذ و معتبر خواهد بود.

نکته قابل توجه در این قبیل شروط ضمن عقد که برای پرداخت ثمن معامله، مهلتی معین ذکر می شود این است که در صورت عدم ذکر شرط خیار به نفع فروشنده، نامبرده تنها می تواند اجبار خریدار را به تأدیه ثمن تقاضا کند. به عبارت دیگر، پس از انعقاد معامله (عقد بیع) رابطه ی مالکیت فروشنده با مورد معامله قطع می شود و فروشنده در نقش طلبکار حق دارد برای وصول طلب خود از خریدار اقدام کند و از طرف دیگر، تکلیف خریدار به تأدیه ی ثمن از موارد صحت عقد بیع نیست بلکه از آثار عقد مزبور است و اطلاق شرط به آن جائز نمی باشد تا بتوان آن را تحت مقررات شرط فعل، مورد بررسی قرار داد.لذا از این جهت نمی توان شرط فسخ معامله را به علت عدم تأدیه ثمن در مهلت مقرر مشمول مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ قانون مدنی دانست.

با توجه به رویه ی قضایی که اقدام برای وصول چک از طریق مراجع قضایی را سبب سقوط حق فسخ فروشنده می دانند، به نظر می رسد حق فسخ فروشنده تا زمانی که دعوی او به نتیجه ی نهایی، یعنی وصول وجه چک منتهی نشده، به قوت خود باقی است. مفاد ماده ۴۰۳ قانون مدنی مؤید این معنی است. ماده مزبور صراحت دارد که: «اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ی ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است خیار او ساقط خواهد شد.» به عبارت دیگر، تنها مطالبه ی ثمن برای سقوط خیار کافی نخواهد بود بلکه قصد اسقاط حق خیار باید همراه با قرائنی باشد که احراز شود فروشنده با قصد التزام به عقد بیع، ثمن را مطالبه کرده است. قاعده ی مندرج در ماده ۴۰۳ قانون مدنی اختصاص به خیار تأخیر ثمن ندارد بلکه این ماده بیانگر قاعده ای است که در اسقاط کلیه حقوق می توان از آن استفاده کرد.

با توجه به اینکه فوریت در خیارات مختلفه نیاز به صراحت قانونی دارد و در مورد خیار تخلف از شرط، قانون نسبت به فوریت آن ساکت است، لذا فروشنده حق دارد اسقاط خیار خود را تا وصول وجه چک به تأخیر اندازد ولی اگر در معامله، برای استفاده از خیار تخلف از شرط، مدت تعیین نشده باشد فروشنده می تواند از حق فسخ استفاده نکند؛ در این صورت تنها وصول ثمن توسط فروشنده سبب سقوط حق فسخ او خواهد شد.

مثلا در مبایعه نامه ای مقرر شده فروشنده حداکثر ظرف یک ماه پس از گواهی عدم پرداخت وجه چک، حق دارد معامله را فسخ کند؛ فروشنده در سرسید مقرر برای وصول وجه چک به بانک مراجعه کرده و چک برگشت خورده است. در این صورت، اگر فروشنده قصد فسخ معامله را دارد باید قبل از انقضای یک ماه از طریق ارسال اظهارنامه برای خریدار، اراده ی خود مبنی بر فسخ معامله را اعلام کند. اگر فروشنده ظرف یک ماه اعلام فسخ نکند حق فسخ خود را از دست خواهد داد. اگر بعد از برگشت خوردن چک، به دنبال طرح دعوی جهت وصول وجه چک برود، احتمال اینکه حق فسخ خود را از دست بدهد، زیاد است.

نحوه واگذاری ملک به همسر

واگذاری ملک به همسر، با پرداخت بها یا به صورت بلاعوض امکان پذیر است . از جمله روش ها و شرایط واگذاری ملک به همسر ، می توان به عقودی مانند بیع ، صلح عمری و یا هبه اشاره نمود و البته انتقال ملک به همسر، از طریق وصیت تا ثلث مال نیز امکان پذیر است. در ادامه به موضوع واگذاری ملک به همسر خواهیم پرداخت.

در واگذاری ملک به همسر از طریق عقد بیع ، می توان مطابق مفاد ذکر شده در نمونه متن انتقال ملک به همسر ، این واگذاری را انجام داد . از منظر حقوقی ، همه افراد ، در صورت دارا بودن شرایط لازم ، می توانند اموال و دارایی های خود را به دیگران منتقل نموده و اصطلاحا ، اموال خود را به نام دیگری بزنند . انتقال یا واگذاری ملک به دیگران ، می تواند به موجب عقد و قراردادی معوض ، یعنی با پرداخت بهای آن ملک، صورت گرفته و یا اینکه ، واگذاری ملک به دیگری ، بلاعوض باشد و مبلغی در ازای انتقال ملک ، اخذ نشود. ممکن است در برخی شرایط ، افراد تمایل داشته باشند ، اقدام به واگذاری ملک به همسر نمایند . به ویژه ، این واگذاری ملک به همسر ، ممکن است در ازای پرداخت مهریه زن و یا به جهات دیگری که مد نظر طرفین است ، صورت گیرد ؛ به همین دلیل ، این سوال مطرح می شود که شرایط واگذاری ملک به همسر چیست و برای انتقال ملک به همسر ، از چه نمونه و متنی باید استفاده نمود ؟ برای پاسخ دادن به این سوالات ، در ادامه این مقاله، به بررسی شرایط واگذاری ملک به همسر و نمونه متن قرارداد واگذاری ملک به همسر پرداخته و سپس ، مدارک لازم برای واگذاری ملک به همسر را نیز مطرح خواهیم نمود .

شرایط واگذاری ملک به همسر

اصل آزادی عقود و قراردادها ، ایجاب می کند که هر فرد ، بتواند هر زمان که بخواهد ، اقدام به واگذاری ملک خود به دیگری ، از جمله همسر و فرزندان خود نماید . اما واگذاری ملک به همسر یا سایرین ، نیازمند آن است که شرایط ذکر شده در قانون مدنی ، در ارتباط با شرایط صحت معاملات ، اعم از قصد و رضایت طرفین ، مشروعیت قرارداد و غیره ، لحاظ شود و علاوه بر آن ، شرایط اختصاصی مربوط به هر کدام از انواع متن های قراردادهای انتقال ملک به همسر ، مورد لحاظ قرار گیرد . ممکن است ، این سوال مطرح شود که شرایط واگذاری ملک به همسر چیست ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که اصولا واگذاری ملک به همسر یا سایر افراد ، می تواند به موجب عقود و ایقاعات مختلفی انجام گیرد که از جمله مهم ترین آنها ، می توان به عقد بیع ، صلح عمری ، هبه و حتی وصیت کردن ملک برای همسر ، اشاره نمود که در این بخش ، به صورت مختصر ، شرایط هر یک از آنها را توضیح خواهیم داد . عقد بیع ، یکی از رایج ترین قالب حقوقی برای انتقال ملک به همسر است و به این معنا است که یکی از زوجین ، ملک خود را به دیگری بفروشد و دیگری ، آن ملک را خریداری نموده و بهای آن را بپردازد . در چنین شرایطی ، پس از واگذاری ملک در قالب عقد بیع ، همسر ، مالک آن می شود و می تواند هر نوع تصرفی که بخواهد ، در آن مال انجام دهد . علاوه بر عقد بیع ، واگذاری ملک به همسر از طریق صلح عمری نیز امکان پذیر است . صلح عمری ، به این معنا است که مالکیت عین مال ، از مصالح ( صلح کننده ) به متصالح ( صلح شونده ) منتقل می شود ؛ اما پس از انعقاد عقد صلح ، مالک مال ، تا زمانی که زنده است ، می تواند از ملک و منافع آن استفاده نماید و صرفا پس از فوت وی ، همسر خواهد توانست مالکیت آن را به دست آورد . این قالب حقوقی ، دارای این مزیت است که تا پایان حیات صلح کننده ، نمی توان در ملک واگذار شده ، تصرف مالکانه ای نمود . همچنین ، ممکن است که یکی از زوجین ، بخواهد ملک خود را به همسر خود هدیه کند که در این شرایط ، می تواند از عقد هبه استفاده کند . هبه یا هدیه کردن ، به این معنا است که شخص ، می تواند ملک خود را به صورت رایگان و یا بعضا با دریافت عوض مشخصی ، آن را به دیگری واگذار کند ؛ اما معمولا عقد هبه ، تبرعی و رایگان است . به علاوه اینکه ، واگذاری ملک به همسر ، می تواند به موجب وصیت کردن ملک باشد . در چنین شرایطی ، علاوه بر اینکه در صورت فوت همسر ، دیگری می تواند از وی ارث ببرد ، مالک مالی می شود که به موجب وصیت کردن ، به وی منتقل گردیده است . البته ، به لحاظ حقوقی ، هر فرد ، تنها تا میزان یک سوم از اموال خود را می تواند وصیت کند و وصیت مازاد بر ثلث ، غیر نافذ است . لازم به ذکر است که در بسیاری از موارد و شرایط ، واگذاری ملک به همسر ، برای پرداخت مهریه زن می باشد . به این معنا که گاهی ، حین عقد ازدواج ، مهریه ای که برای زن تعیین شده است ، شامل چند دانگ از یک ملک یا تمامی ملک می باشد که در این صورت ، به محض اینکه همسر ، مهریه خود را مطالبه نماید ، باید این واگذاری یا انتقال مالکیت انجام گیرد . گاهی هم ، مهریه ، به صورت وجه نقد است و چون دارایی شوهر ، شامل ملک است ، در صورت مطالبه مهر ، می توان به صورت قانونی ، این انتقال مالکیت را در ازای پرداخت مهریه به همسر ، انجام داد . البته بهتر است به جهت احتیاط ، برای اینکه زوجه ، مجددا مهریه خود را مطالبه نکند ، از وی رسیدی بابت دریافت مهریه اخذ گردد .

نمونه متن قرارداد واگذاری ملک به همسر

در قسمت قبل ، به بررسی این موضوع پرداخته شد که واگذاری ملک به همسر ، چه شرایطی دارد و از چه روش هایی می توان، اقدام به انتقال یا واگذاری ملک به همسر نمود . با این وجود ، گاهی این سوال نیز مطرح می شود که برای واگذاری ملک به همسر ، از چه قراردادی باید استفاده نمود و نمونه متن قرارداد واگذاری ملک به همسر ، شامل چه مطالبی است ؟ از آن جهت که عقد بیع ، یکی از پرکاربردترین روش های انتقال یا واگذاری ملک به همسر می باشد و حتی در پرداخت مهریه زن نیز کاربرد دارد ، در این قسمت ، نمونه متن قرارداد واگذاری ملک به همسر را ارائه خواهیم نمود .

ماده 1 : طرفين قرارداد

1-1- فروشنده / فروشندگان . فرزند . به شماره شناسنامه . صادره از . کد ملی . متولد . ساکن . تلفن . با وکالت / قيمومت / ولايت / وصايت . فرزند . به شماره شناسنامه . متولد . به موجب . .

2-1- خريدار / خريداران . فرزند . به شماره شناسنامه . صادره از . کد ملی . متولد . ساکن . تلفن . با وکالت / قيمومت / ولايت / وصايت . فرزند . به شماره شناسنامه . متولد . به موجب . .

ماده 2 : موضوع و مشخصات مورد معامله

عبارت است از انتقال . دانگ يک . دارای پلاک ثبتی ، شماره . فرعی از . اصلی قطعه . واقـع در بخش . حوزه ثبتی . ، به مساحت . متر مربع ، دارای سند مالکیت به شماره سریال . صفحه . دفتر . به انضمام . دانگ پارکینگ شماره . فرعی و . دانگ انباری شماره . فرعی از . اصلی ، طبق سند رهنی شماره . دفتر اسناد رسمی . مورد رهن بانک . ، دارای حق اشتراک آب / برق / گاز / اختصاصی / اشتراکی / شوفاژ / روشن / غير روشن / کولر/ تلفن داير/ غير داير به شماره . به نشانی . .

ماده 3 : ثمن معامله

مبلغ . ریال معادل . تومان ، وجه رایج مملکتی تعیین و مورد توافق و تراضی طرفین قرار گرفت که به شرح ذیل ، از سوی خریدار / خریداران پرداخت می گردد :

1-3- مبلغ . ريال معادل . تومان ، نقدا به موجب چک شماره . عهده بانک . مورخ . فی المجلس از ناحیه خریدار / خریداران به فروشنده ، به عنوان قسمتی از ثمن معامله پرداخت و فروشنده / فروشندگان با امضای این مبایعه نامه ، اقرار به اخذ مبلغ فوق نموده اند .

2-3- بقیه ثمن معامله ، که مبلغ . ريال تعيين گرديد ، توافق گردید به شرح ذیل پرداخت گردد : مبلغ . و الباقی ثمن معامله که مبلغ . می باشد ، به هنگام تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی / وکالتی در دفترخانه شماره . واقع در . .

تبصره 1 : عدم وصول چک ها یا مطالبه مبلغ مندرج در بند 1-3 ماده 3 این مبایعه نامه از سوی فروشنده / فروشندگان ، تاثیری در صحت معامله ایجاد نخواهد کرد .

تبصره 2 : فروشنده متعهد گردید مورد معامله را در تاریخ . صحیح و سالم تخلیه کامل نموده و در قبال اخذ رسید کتبی ، به خریدار تحویل نماید .

ماده 4 : شرايط مربوط به تنظيم سند

1-4- طرفين متعهد شدند جهت تنظيم سند ، طبق قرارداد در تاريخ . در دفتر اسناد رسمی شماره . و یا دفترخانه ای که بانک یا سازمان متبوعه واقع در . پیشنهاد نماید ، حاضر شوند و با انجام کلیه تعهدات و شرایط مندرج در مبایعه نامه ، نسبت به تنظیم سند رسمی مورد معامله اقدام نماید و فروشنده متعهد گردید سند را به نام خریدار یا هر کس که خریدار معرفی نماید ، انتقال دهد . در ضمن ، اجرای تعهد شرایط ثمن معامله چیست به تنظيم سند از طرف فروشنده به نام انتقال گيرنده بعدی ، موکول به احراز انتقال از طريق ارائه قرارداد می باشد . در صورت عدم حضور هر يک از طرفين در دفتر خانه اسناد رسمی برای تنظيم سند ، گواهی سر دفتر مُثبت تخلف نامبرده می باشد .

2-4- عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظيم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خريدار ، در حکم عدم حضور است و سر دفتر ، در موارد مذکور ، مجاز به صدور گواهی عدم حضور می باشد .

ماده 5 : شرايط تسليم مورد معامله

1-5- فروشنده موظف است مورد معامله را در تاريخ . با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن ، تسليم خريدار کند و هر گونه موانع در استيفاء و بهره برداری کامل از مورد معامله را برطرف کند .

2-5- در صورتی که معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره ، قابليت انتقال نداشته و اين عامل مربوط به زمان انعقاد مبايعه نامه باشد ، عقد باطل است و فروشنده ، موظف است ثمن دريافتی را به خريدار عودت نمايد .

3-5- در صورتی که معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غير از عامل قوه قاهره ، مانند رهن ، مصادره ، عمليات اجرایی دادگستری و يا اجرای اسناد رسمی ، مستحق للغير و غصبی بودن ، قانونا قابل انتقال به خريـدار نبوده ، فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله ، معادل . ريال به عنوان خسارت ، به خريدار بپردازد .

ماده 6 : آثار قرارداد

1-6- اين قرارداد ، فروشنده را از هرگونه انتقال مورد معامله ، به هر عنوان و دليل ، به غير از خريدار ، منع می کند . در صورت تخلف و انتقال به غير ، خريدار ، حق خواهد داشت درخواست فسخ قرارداد را نموده و يا با اقامه دعوی ابطال به طرفيت فروشنده و منتقل اليه ، الزام فروشنده را به انتقال مورد معامله ، بخواهد . در صورتي که الزام ممکن نباشد ، خريدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده ، موظف است کليه هزينه هايی که خريدار متقبل شده را بپردازد و معادل . ريال ، به عنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد ، به وی پرداخت نمايد .

2-6- فروشنده متعهد است قبلا و يا حداکثر تا زمان مقرر برای تنظيم سند رسمی ، کليه مجوزها و مدارک لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله ، از قبيل مفاصا حساب شهرداری ، مالياتی و غيره را اخذ نمايد .

3-6- فروشنده مکلف است کليه بدهی های احتمالی در خصوص توابع ، اعيان ، مستحدثات و امکانات موجود در مورد معامله را حداکثر تا زمان تنظيم سند رسمی ، تسویه نمايد .

مدارک لازم برای واگذاری ملک به همسر

استفاده از هر یک از روش های واگذاری ملک به همسر ، نیازمند آن است که ابتدا ، نمونه متن قراردادمنعقد شده و سپس ، مدارک مربوطه برای واگذاری ملک به همسر ، فراهم گردد تا در صورت لزوم ، در دفترخانه ، این واگذاری صورت گیرد و این واگذاری ، به موجب سند رسمی باشد . اما پرسش آن است که مدارک لازم برای واگذاری ملک به همسر شامل چیست ؟ واگذاری ملک به همسر از طریق انعقاد عقد بیع و مبایعه نامه ، نیازمند در اختیار داشتن مدارکی از جمله اصل و تصویر سند ملکی یا اصل و تصویر بنچاق ، گواهی پایان کار ساختمان یا گواهی عدم خلافی از شهرداری ، صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان ها و همچنین ، مدارک شناسایی خریدار و فروشنده می باشد . همچنین ، در صورتی که واگذاری و انتقال ملک به همسر ، از طریق صلح عمری باشد ، سند ملکی و گواهی پایان کار ، جوابیه های مربوط به استعلام از شهرداری و دارایی و اداره ثبت کرده است. علاوه بر این ، در صورتی که واگذاری ملک ، به موجب قرارداد هبه و یا وصیت باشد نیز ، برای ثبت نمودن آن در دفترخانه ، لازم است علاوه بر مدارک شناسایی ، استعلام های مربوطه از اداره ثبت را نیز تهیه و ارائه نمود . لازم به ذکر است که هبه یا وصیت شفاهی نیز به لحاظ حقوقی صحیح است ؛ اما از آن جهت که ممکن است بعضا سبب ایجاد اختلافاتی شده و اثبات آن دشوار باشد ، می توان با تنظیم نمونه متن و ارائه مدارک لازم ، این واگذاری یا انتقال را به صورت رسمی انجام داد .

انتقال ملک به همسر از طریق مهریه

مهریه مالی است که پیش از عقد با توافق طرفین تعیین شده که آقا مکلف به پرداخت آن پس از ایجاد عقد نکاح می باشد و به دو صورت عندالمطالبه و عندالاستطاعه می باشد.مهریه می تواند هر مالی اعم از سکه، وجه نقد، مال منقول یا غیر منقول تعیین شود منتهی می بایست مال تعیین شده دارای ارزش اقتصادی باشد.

حال اگر مهریه تعیین شده یک ملک باشد، به محض ایجاد عقد نکاح، خانم مالک ملک شده و در صورتی که مرد ملک را به فروش برساند خانم می تواند تحت عنوان انتقال مال غیر از همسر خود طرح دعوا نموده و همچنین خواستار ابطال معامله ی صورت گرفته نیز باشد.و همچنین اگر مرد مال متعلق به دیگری به عنوان مهریه تعیین نموده باشد، (برای مثال پدر خود) مرد مکلف است که معادل مال تعیین شده، به عنوان مهریه به خانم پرداخت نماید.

انتقال ملک به همسر از طریق صلح

پس از بیع، انتقال اموال در قالب قرارداد صلح از جمله رایج ترین نوع انتقال می باشد و حتی بسیاری از افراد به دلیل اینکه قرارداد صلح، بسیاری از قواعد و تشریفات قرارداد بیع را ندارد تمایل دارند که از این طریق اقدام به انتقال نمایند.

انتخاب عنوان صلح به جتی بیع به این جهت است که عقد صلح پیچیدگی ها و الزامات عقد بیع را ندارد مانند حق شفعه که فقط مختص بیع است یا خیارات مختص بیع که در عقد صلح راه ندارد.

انتقال ملک به همسر از طریق ارث

در انتقال به وسیله ی ارث، انتقال غیر ارادی صورت می گیرد. مطابق با قانون مدنی و قواعد ارث، خانم پس از فوت همسر جدای از اینکه خانم می تواند اقدام به مطالبه ی مهریه ی خود از اموال به جای مانده از همسر خود بنماید، اگر دارای فرزندی باشد به میزان یک هشتم از اموال همسر خود به ارث می برد و در صورتی که دارای فرزندی نباشد، یک چهارم ارث خواهد برد.

مراحل قانونی انتقال ملک و هزینه های آن

اگرچه انتقال یک مال با تنظیم سند عادی بین طرفین معتبر بوده و قانونا برای خریدار یا انتقال گیرنده حقوقی ایجاد خواهد شد، ولی انتقال سند رسمی از نظر قدرت اثباتی و مزایای آن نسبت به سند عادی و قطعیت انتقال صورت گرفته؛ بسیار امری مهم و حائز اهمیت می باشد.

در خصوص هزینه ی انتقال ملک نیز باید بیان داشت که:

جهت دریافت کد رهگیری از بنگاه، ۵ درصد از ارزش ملک را خریدار و فروشنده. هزینه نوسازی، خلافی و پسماند، مالیات و هزینه های مربوط به دارای نیز می بایست پرداخت شود.

پس از پرداخت هزینه های فوق جهت تنظیم سند رسمی؛ هزینه دفترخانه (حق التحریر) به طور برابر بین خریدار و فروشنده تقسیم می گردد. که تقریبا بین ۲۰۰ هزار تومان تا دو میلیون تومان می باشد.

امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .

انواع خیارات در قانون ایران

معنی خیار در قانون مدنی، یعنی اجازه و اختیاری که قانون به افراد می دهد تا بتوانند، با استفاده از آن ها، معامله خود را فسخ کنند. خیار حیوان، مجلس، تاخیر ثمن و خیار تدلیس، خیار غبن، خیار عیب، از انواع خیارات در حقوق بوده که قانون مدنی، موادی را به هریک، اختصاص داده است. هر کدام از خیارات، برای آن که اعمال شوند، شرایط مخصوص به خود را دارند.

قراردادها، محترم بوده و پایبندی به قراردادهای منعقد شده و انجام مسئولیت های قراردای، از جمله مواردی است که رعایت آن، پس از انعقاد هر قرارداد، لازم و ضروری است. لزوم پایبندی به قراردادها، به حدی است که قانون گذار، در قانون مدنی، موادی را به آن اختصاص داده و خسارت ناشی از عدم انجام تعهد را در این زمینه، پیش بینی کرده است. اما علی رغم اهمیت و لزوم پایبندی به قراردادها، گاهی افراد، به هر دلیلی، قصد برهم زدن معامله منعقد شده را دارند. در این شرایط، باید به دنبال راه حل حقوقی بود، تا انحلال قرارداد، بر اساس آن صورت گیرد. در قانون، برای فسخ قرارداد، امکانی، تحت عنوان خیارات قانونی، در نظر گرفته شده است که هر کدام، شرایط اعمال مخصوص به خود را دارند. با توجه به اهمیت این موضوع، در این مقاله قصد داریم، در ابتدا، بگوییم که با توجه به قانون، خیارات چیست و معنی خیار در قانون مدنی چه می باشد؛ سپس، در ادامه، انواع خیارات در حقوق را نام برده و هریک را به طور جداگانه، توضیح دهیم. چنانچه، در خصوص این موضوع سوالاتی دارید، در این محتوا همراه ما باشید.

خیارات چیست؟

قبل از پاسخ به این پرسش که خیارات چیست و انواع خیارات در حقوق کدامند؟ بهتر است به اهمیت و لزوم پایبندی به قراردادها، اشاره کنیم. بر اساس قانون مدنی، کلیه عقود و قراردادهای منعقد شده میان افراد، چنانچه، خلاف قواعد آمره نباشند، محترم بوده و طرفین باید به آن، پایبند باشند. مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام تعهد، یکی از امکانات پیش بینی شده در قانون، جهت تضمین حقوق افراد، در قرارداها است. اما شرایط ثمن معامله چیست گاهی یکی از طرفین، به هر دلیلی، نیازمند برهم زدن و فسخ معامله منعقد شده، می باشد که قانون گذار، در این زمینه، انواع خیارات در حقوق را پیش بینی کرده است. خیار در لغت، به معنی اختیار یا اجازه انجام کاری است. در واقع، خیار، حقی است که قانون گذار، برای طرفین قرارداد، در نظر گرفته است که به موجب آن، دارنده خیار، می تواند اقدام به برهم زدن معامله منعقد شده، نماید. عقود لازم، دسته ای از عقود هستند که جز با وجود شرط فسخ قرارداد، خیارات قانونی یا اقاله طرفین، قابل برهم زدن نمی باشند و چنانچه فردی، قصد برهم زدن یک عقد لازم را داشته باشد، با استفاده از خیارات قانونی، قادر به انجام آن، خواهد بود. در واقع، اصل بر لزوم قراردادها است و این بدان معنا است که نمی توان به راحتی، قراردادها را برهم زد. اما قانون مدنی، به طرفین یک معامله، این اجازه را داده است تا در صورتی که شرایط لازم وجود داشته باشد، بتوانند اقدام به فسخ قرارداد خود کنند. پیش بینی این شرایط در قانون، برای جلوگیری از ضرر یک یا دو طرف قرارداد در معامله است. با توجه به این مقدمه، خیارات در حقوق، یکی از راه های قانونی برهم زدن معاملات منعقد شده، توسط صاحب خیار می باشند. پس از توضیح اینکه خیارات چیست و معنی خیار در قانون مدنی چه می باشد، در ادامه، قصد داریم انواع خیارات در حقوق را بررسی کرده و در خصوص هریک صحبت کنیم.

انواع خیارات

در قسمت قبل، معنی خیار در قانون مدنی را تعریف کردیم و گفتیم که خیارات چیست. همچنین، اشاره کردیم، خیارات، امکانات قانونی هستند که به افراد، اجازه می دهند، با اعمال آن ها، اقدام به برهم زدن معاملات و قراردادهای منعقد شده، بنمایند. شایان ذکر است، طرفین قرارداد، می توانند، اقدام به اسقاط کافه خیارات کنند، یعنی، کلیه خیارهای قانونی را از خود سلب و ساقط نمایند. در این قسمت، قصد داریم، درباره انواع خیارات در حقوق، صحبت کنیم و به توضیح جداگانه هریک از آن ها بپردازیم که به شرح زیر می باشد:

خیار مجلس

یکی از انواع خیارات در حقوق، خیار مجلس است که به موجب آن، هریک از طرفین، امکان بر هم زدن معامله، بلافاصله پس از انعقاد قرارداد، در مجلس و محل انعقاد قرارداد را خواهند داشت. ماده 397 قانون مدنی، در این خصوص، مقرر می دارد، : " هر یک از متبایعین، بعد از عقد، فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند، اختیار فسخ معامله را دارند." خیار مجلس، مختص به زمانی است که طرفین قرارداد، در مجلس عقد حضور دارند؛ بنابراین، به محض خروج آن ها از مجلس انعقاد عقد، خیار مجلس، ساقط می شود و دیگر امکان اعمال آن، وجود ندارد.

خیار حیوان

خیار حیوان، یکی دیگر از انواع خیارات در حقوق است که به موجب آن، مشتری، در بیع حیوانات، تا سه روز، اختیار فسخ و برهم زدن معامله را خواهد داشت. چراکه ممکن است، حیوان، بیماری ای داشته باشد که در زمان انعقاد معامله، واضح نبوده و مشتری، متوجه آن نشود. مطابق ماده 398 قانون مدنی: "اگر مبیع، حیوان باشد، مشتری تا سه روز از حین عقد، اختیار فسخ معامله را دارد." بر اساس این ماده، خیار حیوان، صرفا، مختص مشتری و مبنای محاسبه، سه روز از حین عقد است.

خیار تاخیر ثمن

ماده 402 قانون مدنی، مقرر می دارد : "هر گاه مبیع، عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع، بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت، نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری، تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می شود." بر اساس این ماده، خیار تاخیر ثمن، در صورت تعلل مشتری، در پرداخت ثمن یا وجه معامله، آن هم در زمانی که فروشنده، هنوز مال را تسلیم نکرده است، برای فروشنده، وجود دارد. همچنین، مورد معامله، در خیار تاخیر ثمن، باید وجود خارجی داشته باشد.

خیار رویت و تخلف از وصف

خیار رویت و تخلف از وصف، در ماده 410 قانون مدنی، پیش بینی شده است. این ماده، مقرر می دارد : " هر گاه کسی، مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن، اگر دارای اوصافی که ذکر شده است، نباشد، مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست، قبول نماید." بر اساس این ماده، هرگاه ما، مالی را صرفا بر اساس توصیفات فروشنده بخریم و بعد از رویت، متوجه شویم، فاقد وصف مذکور است، حق بر هم زدن معامله را خواهیم داشت.

خیار غبن

یکی دیگر از انواع خیارات در حقوق، خیار غبن است. ماده 416 قانون مدنی مقرر می دارد: "هر یک از متعاملین که در معامله، غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم به غبن، می تواند معامله را فسخ کند." غبن، به معنای تفاوت ارزش مورد معامله با قیمت بازار است و زمانی که تفاوت، بسیار واضح و آشکار باشد، به آن، غبن فاحش می گویند. خیار غبن، فوری است و باید به محض اطلاع از آن، اعمال شود. شایان ذکر است، این اختلاف قیمت، باید به نحوی باشد که نتوان از آن، چشم پوشی کرد.

خیار تدلیس

خیار تدلیس، از دیگر انواع خیارات در حقوق است که ماده 439، در خصوص آن مقرر می دارد : " اگر بایع، تدلیس نموده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع، نسبت به ثمن شخصی، در صورت تدلیس مشتری." تدلیس، به معنای پنهان کردن عیب و ایجاد فریب است. نسبت دادن وصفی که در مبیع یا ثمن وجود ندارد یا مانورهای متقلبانه، می توانند، تدلیس در معامله را ایجاد کنند. با تدلیس، توسط هریک از فروشنده و مشتری و تحقق معامله بر اساس آن، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد میشود. این خیار نیز خیار فوری است و به محض اطلاع باید اعمال شود.

خیار عیب

خیار عیب، از جمله خیارات مورد پیش بینی قانون گذارمی باشد و ماده 422 قانون مدنی، در خصوص این خیار، مقرر می دارد : " اگر بعد از معامله، ظاهر شود که مبیع، معیوب بوده، مشتری، مختار است، در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله." بر اساس این ماده، خیار عیب، زمانی ایجاد می شود که کالای خریداری شده توسط مشتری، معیوب بوده است. در این حالت، مشتری می تواند با اعمال خیار عیب، معامله را فسخ نماید یا بدون برهم زدن معامله، اقدام به گرفتن مابالتفاوت قیمت مبیع سالم و مبیع معیوب، از فروشنده کند.

خیار شرط

از دیگر انواع خیارات قانونی، خیار شرط است که ماده 399 قانون مدنی، در تعریف آن، مقرر می دارد : "در عقد بیع، ممکن است شرط شود که در مدت معین، برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی، اختیار فسخ معامله باشد ." بر اساس این ماده، خیار شرط یا حق فسخ، به موجب توافق طرفین قرارداد، به عنوان یکی از شروط، در قرارداد، ذکر می شود و در صورتی که شرایط پیش بینی شده در شرط فسخ وجود داشته باشد، هریک از طرفین که دارنده این خیار است، می تواند با اعمال آن، اقدام به فسخ قرارداد خود کند.

خیار تبعض صفقه

ماده 441 قانون مدنی، در خصوص خیار تبعض صفقه می باشد، این ماده مقرر می دارد: "خیار تبعض صفقه، وقتی حاصل می شود که عقد بیع، نسبت به بعض مبیع، به جهتی از جهات، باطل باشد در این صورت، مشتری حق خواهد داشت، بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است، قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است، ثمن را استرداد کند." بر اساس این ماده، فرد با استفاده از خیار تبعض صفقه، می تواند، بیع را فسخ کند یا به نسبت قسمتی که بیع، صحیح است، آن را قبول کرده و نسبت به قسمتی که بیع، باطل بوده، ثمن خود را پس بگیرد. به عنوان مثال، شخصی، علاوه بر سه دانگ سهم خود، سه دانگ دیگری را نیز بدون اذن او بفروشد. در این حالت، مشتری، مختار به فسخ کل معامله یا صرفا فسخ قسمت باطل معامله و پس گرفتن ثمن آن است.

امیدوارم از محتوای مسائل حقوقی نهایت استفاده را برده باشید و برای کسانی که دچار مشکل حقوقی هستند، میتوانید ارسال نمایید. همچنین برای مشاهده ی مطالب پر محتوای دیگر میتوانید به بخش آموزش ساعدنیوز مراجعه نمایید. از همراهی شما بسیار سپاسگزارم .

عقد بیع چیست و چه شرایطی دارد؟

عقد بیع عقدی است که به‌موجب آن شخصی، مالی را در ازای مال دیگر به شخص دیگری واگذار می‌کند، به این صورت که مالک مال، یعنی فروشنده در ازای دریافت پول، مالیکت مال خود را به شرایط ثمن معامله چیست شخص دیگر، یعنی خریدار واگذار می‌کند و متقابلا خریدار نیز با دریافت مال از فروشنده پول خود را در اختیار وی قرار می‌دهد.

حتما بخوانید:

عقد بیع یکی از عقود معین است که در قانون مدنی شرایط انعقاد و آثار آن مطرح گردیده است. بیع تابع شرایط کلی سایر قراردادهاست که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

ارکان عقد بیع

۱. ایجاب و قبول

ایجاب، انشای معامله توسط فروشنده و قبول، اعلام رضایت به معامله توسط خریدار است. مانند آنکه فروشنده بگوید این اتومبیل را به مبلغ ۱۰ میلیون تومان به تو فروختم و خریدار بگوید خریدم.

۲. متعاملین

بایع و مشتری طرفین عقد بیع محسوب می‌شوند و چون به‌واسطه‌ی عقد بیع در اموال و دارایی خود تصرف می‌کنند قانونا برای انعقاد معامله باید عاقل، بالغ و رشید باشند و قصد و رضایت در انعقاد عقد داشته باشند، زیرا معامله‌ با شخص مست و بیهوش و شخص فاقد قصد، باطل است.

۳. ثمن

رکن دیگر عقد بیع ثمن است که از جانب خریدار در قبال دریافت مبیع به فروشنده پرداخت می‌شود.

۴. مبیع

عوضین عقد بیع، مبیع و ثمن هستند. مبیع کالایی است که از جانب فروشنده به خریدار تملیک می‌شود که باید دارای شرایطی باشد، ازجمله اینکه مالیت داشته باشد، قابل خریدوفروش باشد، قابل تسلیم باشد و… که در ادامه به بیان آن خواهیم پرداخت.

اوصاف مبیع

عقد بیع در صورتی صحیح است که مبیع دارای اوصاف زیر باشد:

۱. هنگام عقد موجود باشد

اگر مبیع عین معین یا در حکم عین معین باشد، باید در هنگام عقد موجود باشد. خرید و فروش مال معینی که وجود خارجی ندارد باطل است. برای مثال چنانچه کشاورزی یک خروار از گندم‌های انبار خود را بفروشد بیع در صورتی صحیح است که این مقدار گندم در انبار موجود باشد. پس اگر کشاورز یک خروار گندم نداشته باشد بیع به‌سبب فقدان موضوع باطل است.

۲. مبیع باید مالیت داشته باشد

عقد بیع در صورتی صحیح است که موضوع آن مالیت داشته باشد. اما نکته‌ی مهم آن است که مالیت داشتن بین دو طرف عقد کافی است و نیازی نیست که موضوع عقد در میان تمام مردم مالیت داشته باشد. مثال معروف فروختن یادگاری‌های خانوادگی است، اشیایی که برای دیگران ارزش مادی ندارد ولی قطعا برای او در زمره‌ی کالاهای باارزش است. بنابراین اگر بخواهیم این بیع را باطل بدانیم برخلاف منطق و عرف است و باید در توجیه این مطلب بیان کنیم که مالیت داشتن مفهومی نسبی است، بدین معنا که ممکن است مالی برای یک شخص دارای مالیت باشد اما برای عده‌ای دیگر مالیت نداشته باشد.

۳. مبیع قابل خرید و فروش باشد

مستند به ماده‌ی ۳۴۸ قانون مدنی، بیعِ چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع اعلام شده، باطل است. بطلان بیع به این دلیل در موارد زیر قابل تصور است:

الف) تعلق پاره‌ای از اموال به عموم مردم: گاهی بطلان بیع به این دلیل است که آن مال جزءِ اموال عمومی است و نمی‌تواند به مالکیت اشخاص درآید؛ مانند پل‌ها، راه‌ها، باغ‌های ملی؛

ب) گاهی اراده‌ی مالک می‌تواند مال متعلق به خود را غیرقابل فروش کند؛ مانند مالی که از جانب مالک وقف شده است و قانونا بیع مال وقف صحیح نیست؛

ج) حفظ منافع عمومی نیز باعث می‌شود دولت‌ها خرید و فروش پاره‌ای از اموال را ممنوع کنند؛ مانند اشیای عتیقه، مواد مخدر، خرید و فروش اسلحه؛

۴. مبیع باید معلوم و معین باشد

مراد از مبیع معلوم آن است که مبیع مبهم نباشد، خریدار و فروشنده باید بدانند که چه چیزی می‌گیرند و در برابر آن چه می‌دهند. و مراد از مبیع معین آن است که مبیع مردد بین دو چیز نباشد. خریدار و فروشنده باید فرد مبیع را بشناسند و مبیع جنبه‌ی احتمالی نداشته باشد. معامله‌ای که مبیع در آن مبهم یا مردد باشد باطل است.مبیع باید قابلیت تسلیم داشته باشد: موضوع بیع باید مالی باشد که فروشنده قدرت بر تسلیم آن را داشته باشد، در غیر این‌صورت عقد باطل است. هدف از لزومِ داشتن قدرت بر تسلیم آن است که مبیع در اختیار خریدار قرار گیرد، بنابراین چنانچه فروشنده نتواند مبیع را در اختیار خریدار قرار دهد اما خریدار خود بتواند به طریقی مبیع را در اختیار بگیرد برای صحت عقد بیع کافی است.

شرایط صحت عقد بیع

۱. اراده (قصد و رضایت)

اصل حاکمیت اراده بیانگر این امر است که هرکس در انعقاد قرارداد آزاد است و می‌تواند طرف معامله خود را آزادانه انتخاب کند. خریدار و فروشنده می‌توانند شرایط و آثار عقد را تعیین کنند و رابطه‌ی حقوقی خود را هرطور که خود می‌خواهند به وجود بیاورند، مشروط بر آنکه این آزادی نامحدود مخالف نظم عمومی و اخلاق حسنه‌ی جامعه نباشد.

در عقد بیع همچون بسیاری از عقود دیگر، طرفین باید دارای قصد و رضا باشند، یعنی باید در محیطی آزاد تصمیم بگیرند و مفاد عقد را در ذهن به وجود آورند ولی این اراده‌ی باطنی تا زمانی که اعلام نشده و جنبه‌ی بیرونی پیدا نکرده اثر حقوقی ندارد. اراده باید توسط طرفین اعلام گردد. پیشنهاد معامله با ایجاب و پذیرفتن آن با قبول تحقق می‌یابد. بدیهی است که چنانچه طرفین معامله در انعقاد قرارداد قصد و اراده نداشته باشند عقدی واقع نمی‌شود و درواقع عقد باطل است، مانند انعقاد معامله در حالت مستی یا بیهوشی یا در خواب و چنانچه در انعقاد عقد رضایت نداشته باشند عقد غیرنافذ بوده و با رضایت بعدی شخص نافذ می‌گردد، مانند زمانی که شخصی بدون اعلام و جلب رضایت برادرش، اتومبیل متعلق به او را می‌فروشد، در اینجا چون مالک اتومبیل از فروش اتومبیل اطلاعی ندارد و در واقع عقد بدون رضایت او و به‌طور فضولی فروخته شده است غیرنافذ است و چنانچه مالک فروش اتومبیل را تنفیذ کند عقد صحیح و قانونی است در غیر این‌صورت عقد باطل می‌شود.

عقد فضولی عقدی است که در آن یک شخص (فضول) مال متعلق به دیگری را بفروشد. در این موارد چون مالک اصلی از فروش مال خود اطلاعی ندارد و در واقع رضایت ندارد عقد غیرنافذ است و منوط به تنفیذ مالک اصلی است، حال چنانچه مالک اصلی فروش مال خود را تنفیذ نماید عقد نافذ می‌شود؛ در غیر این صورت با رد عقد از جانب مالک، عقد باطل می‌شود و مشتری جاهل بر این موضوع حق دارد برای اخذ ثمن و کلیه‌ی خسارت‌های خود به فضول رجوع نماید.

رضایتی که در نتیجه‌ی اشتباه یا اکراه حاصل گردد موجب نفوذ عقد نیست. در واقع در حقوق ایران اشتباه و اکراه عیوب اراده تلقی می‌شوند و رضایت برای انعقاد عقد در صورتی موجب ایجاد یک عقد صحیح و قانونی می‌شود که شخص اکراه در انعقاد عقد نداشته باشد و در پاره‌ای از شرایط یا آثار عقد دچار اشتباه نشده باشد. اما باید دانست هر اشتباهی عقد را باطل نمی‌کند، مطابق قانون، اشتباه در صورتی عقد را باطل می‌کند که ناشی از اشتباه در موضوع معامله باشد که موجب تمایز آن از سایر اشیا گردد. مثلا طلا یا نقره بودن برای انگشتر، یا اشتباه در شخصیت طرف معامله در مواردی که شخصیت او علت اصلی عقد است. مثلا در قراردادهای رایگان یا در عقودی که نیاز به مهارت و تخصص بالا دارند (مانند پزشک یا وکیل) اشتباه در شخصیت طرف موجب بطلان عقد خواهد بود. اما بد نیست بدانیم اشتباه در اوصاف اساسی همسر حتی اگر در عقد نکاح شرط شده باشد قانونا موجب بطلان نکاح نیست و تنها برای طرف مقابل حق فسخ نکاح را به وجود می‌آورد.

و اما اکراه به اعمالی حاصل می‌شود که مؤثر در هر شخص باشعور بوده و او را نسبت به جان یا مال یا آبروی خود تهدید کند، به نحوی که عادتا قابل تحمل نباشد. به بیان ساده‌تر اکراه عبارت است از ایجاد بیم و هراس و فشار غیرعادی و غیرقابل تحمل بر یک شخص که او را مجبور به انعقاد معامله برخلاف رضایتش می‌کند، به گونه‌ای که شخص مکره آزادی عمل خود را از دست می‌دهد. معامله‌ی مکره غیرنافذ است و با رضایت بعدی او نافذ می‌گردد. اما مجرد ترسیدن از کسی بدون اینکه از جانب او تهدیدی صورت گرفته باشد اکراه نیست. اکراه با اضطرار متفاوت است و معامله مضطر صحیح و قانونی است، مانند موردی که پدری به‌خاطر تأمین هزینه‌های ناشی از عمل جراحی فرزند خود مجبور می‌گردد تا خانه یا ماشین خود را بفروشد. در واقع شخص مضطر در نتیجه‌ی اوضاع و احوال درونی خود مجبور به انعقاد معامله می‌شود اما اراده‌ی آزاد در تصمیم‌گیری دارد و به همین دلیل است که معامله‌ی مضطر مطلقا صحیح است مگر اینکه در چنین مواردی از اضطرار شخص سواستفاده گردد که در این صوررت معامله مضطر در حکم معامله‌ی اکراهی است و غیرنافذ تلقی می‌شود.

۲. اهلیت طرفین معامله

قانونا متعاملین در انعقاد قرارداد باید اهلیت داشته باشند. برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوند باید بالغ، عاقل و رشید باشند. سن بلوغ در پسران ۱۵ سال تمام قمری و در دختران ۹ سال تمام قمری است. معامله با اشخاصی که عاقل، بالغ یا رشید نیستند به‌واسطه‌ی عدم اهلیت باطل است.

۳. مورد معامله

مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هریک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفای آن را می‌کنند. مورد معامله باید مالیت داشته باشد، مشروع باشد، معلوم و معین باشد، شرایط ثمن معامله چیست قابل نقل و انتقال باشد، قابل تسلیم باشد.

۴. جهت معامله

جهت معامله انگیزه‌ی طرفین در انعقاد معامله است. در معامله لازم نیست که جهت آن تصریح شود اما اگر تصریح شد حتما باید مشروع باشد والا معامله باطل است. در واقع جهت معامله انگیزه‌ی اصلی و بدون واسطه‌ی هریک از طرفین در انعقاد عقد است مانند خرید خانه برای سکونت.

آثار بیع

مطابق ماده‌ی ۳۶۲ قانون مدنی، آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد به شرح زیر است:

الف) به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود. نخستین اثر عقد بیع تبدیل مالکیت است؛ به این معنا که با انعقاد عقد بیع، مشتری مالک مبیع و تمام منافع آن می‌گردد و فروشنده مالک ثمن می‌شود، به‌نحوی که می‌توانند هرگونه تصرفی که بخواهند در مال خود بنمایند و حتی آن را با یک عقد جدید به غیر واگذار کنند.

ب) عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن می‌کند. اثر دیگر عقد بیع تعهداتی است که برای هریک از طرفین در ضمانت جنس مورد معامله حاصل می‌شود. اگر پس از عقد بیع و دریافت ثمن مشخص گردد که مبیع متعق به غیر بوده است، مشتری حق دارد برای اخذ ثمن به بایع رجوع کند و چنانچه از فساد بیع اطلاعی نداشته باشد بایع باید از عهده‌ی تمام خسارت‌های وارده به مشتری نیز برآید. در رابطه با ثمن نیز همین قاعده حاکم است.

ج) عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌کند. تعهد بایع بر تحویل مبیع بنابر شروط مورد توافق طرفین از آثار عقد بیع است.

د) عقد بیع مشتری را به تأدیه‌ی ثمن ملزم می‌کند. تعهد مشتری بر تحویل ثمن نیز یکی دیگر از آثار عقد بیع است.

اوصاف عقد بیع

۱. بیع از عقود تملیکی است

عقد تملیکی، عقدی است که به محض ایجاب و قبول مالکیت به طرف مقابل منتقل می‌شود و انتقال مالکیت منوط به تحقق شرطی نخواهد بود. در عقد بیع نیز، به محض اینکه خریدار و فروشنده در خصوص مبادله‌ی دو کالا و شرایط آن با یکدیگر توافق نمودند مبیع و ثمن خودبه‌خود مبادله می‌شود و مالکیت مبیع به خریدار و مالکیت ثمن به فروشنده منتقل می‌شود.

۲. بیع از عقود معوض است

عقد معوض، عقدی است که در آن مبادله یک مال با مال دیگر صورت می‌گیرد. به بیان دیگر بیع از عقود رایگان که در آن یکی از طرفین مالی را بدون عوض در اختیار دیگری قرار می‌دهد، نیست.

از معوض بودن عقد بیع می‌توان نتیجه گرفت که در صورتی که تعهد به یکی از دو عوض به هر علتی باطل گردد تعهد به عوض دیگر نیز از بین می‌رود. مثلا اگر معلوم شود مبیع متعلق به فروشنده نبوده و وی مال شخص دیگری را به خریدار واگذار کرده است، در این حالت چون تعهد به انتقال مبیع باطل شده است پس خریدار هم تعهدی به پرداخت پول به فروشنده ندارد.

نتیجه‌ی دیگر آنکه، هریک از خریدار و فروشنده می‌توانند اجرای تعهد خود (یعنی تسلیم موضوع عقد) را موکول به اجرای تعهد دیگری نمایند. به این ترتیب که خریدار تا زمانی که مبیع را تحویل نگرفته است از پرداخت پول امتناع نماید.

۳. بیع عقدی لازم است

عقد لازم عقدی است که هیچ‌یک از طرفین حق برهم زدن آن را نداشته باشند مگر در مواردی که قانون این اجازه را به طرفین بدهد (از طریق اعمال خیارات قانونی) یا طرفین بخواهند عقد را اقاله کنند. برای مثال تا زمانی که طرفین در مجلس عقد حاضر هستند می‌توانند بیعی که را که کاملا درست و قانونی واقع شده است برهم بزنند، بدون آنکه دلیل خاصی برای آن داشته باشند. همچنین در خرید و فروش حیوان، قانونگذار به خریدار اجازه داده است که تا ۳ روز عقد را با استناد به خیار حیوان فسخ کند.

۴. بیع عقدی رضایی است

عقد رضایی عقدی است که انعقاد آن نیاز به هیچ تشریفاتی ندارد. در عقد بیع نیز به محض ایجاب و قبول طرفین، عقد واقع شده و فروشنده مالک ثمن و خریدار مالک مبیع می‌گردد. اما گاهی اوقات صرف ایجاب و قبول نیز برای وقوع بیع کافی نیست و نیاز به قبض موضوع عقد یا تشریفات خاص دارد، مثلا در بیع صرف (بیع طلا ونقره) قبض موضوع عقد شرط تحقق و صحت عقد است و در فروش اموال دولتی برگزاری مزایده شرط است.