آثار معامله بعد از رد

وضعیت منافع عوضین پس از فسخ معامله در حقوق ایران

قانون مدنی علی‌رغم بیان احکام هر یک از خیارات و متعاقب آن بیان احکام خیارات به طور کلی، وضعیت منافع ایجاد شده در فاصله عقد تا فسخ را مسکوت گذاشته است. این سکوت باعث شکل گرفتن دیدگاه‌های متفاوتی میان حقوقدانان شده است. برای تشخیص وضع مالکیت منافع در فاصله عقد تا فسخ، رجوع به مواد قانون مدنی ضروری است که در این قانون دو ماده به ظاهر متعارض، بدین موضوع اشاره دارند. ماده 287 قانون مدنی در مواد مربوط به اقاله در مورد انواع منافع قائل به تفکیک بوده و صرفاً مالکیت منافع منفصل را برای کسی که به موجب عقد مالک عین اصلی شده است، مقرر می‌دارد؛ در حالی که ماده 459 این قانون، علی الاطلاق منافع (اعم از منفصل و متصل) را متعلق به مشتری (مالک عین اصلی به موجب عقد) دانسته و بدین طریق، در خصوص منافع متصل، حکمی متفاوت از ماده 287 قانون مدنی ارائه می‌دهد.
برای روشن شدن موضوع و تشخیص وضع مالکیت منافع عوضین پس از فسخ، مواد مرتبط با این موضوع در قانون مدنی بررسی شده و از شیوه استقرا در مواد این قانون راه حل مسئله جستجو می‎شود. همچنین در این خصوص، از دیدگاه فقهای امامیه استفاده شده و وضع مالکیت منافع عوضین پس از فسخ، مورد بررسی قرار می‌گیرد.

کلیدواژه‌ها

عنوان مقاله [English]

The Status of the Benefits Resulting from Considerations after the Revocation of the Transaction in the Iranian Law

نویسندگان [English]

• Gholamali seifi 1
• rasool bahrampoori 2
• Hamed Sharifi 3

In spite of expression of the rules of each legal option and the subsequent expression of the general rules of legal options, the Civil Code has suspended the status of the benefits resulted between the time of conclusion and revocation of the transaction. This suspension has brought about different views among lawyers. To obtain the rule for the status of benefits, we have to refer to other articles of the Civil Code in which there are two seemingly conflicting regulations. Article 287 concerning the cancellation of bargain distinguishes the types of benefits and grants the ownership of only separate benefits to a person who is the owner of consideration under the contract. However, Article 459 grants the ownership of benefits (including separate and inseparate) to the buyer.
To clarify the case further and to determine the status of the resulted benefits, we consider the general theory of the Civil Code and look for the solution of the problem in the Civil Code through the inductive method. The ideas of Shiite jurists on the status of benefits of consideration are also helpful in this exploration.

تفاوت فسخ و اقاله

در رابطه با مهم ترین تفاوت فسخ و اقاله ابتدا نیاز است به تعریف جامعی از این دو مقوله بپردازیم. اقاله در لغت به معنی نادیده گرفتن و مسامحه می باشد و در اصطلاح به معنی برهم زدن عقدی که دو طرف راضی به انجام آن باشند است. بعد از بستن هر نوع قراردادی دو طرف قرارداد با هر دلیلی ، با توافق اقدام به لغو قرارداد می نمایند. اقاله قرارداد زمانی است که اقدام به تنظیم مبایعه نامه و یا رضایت کرده باشند و بعد از آن قصد برهم زدن بیع را داشته باشند، به آن در اصطلاح اقاله می گویند. زمانی که خریدار یا فروشنده ای بعد از ثبت و بستن قرارداد از طرف دیگر بخواهد قرارداد را بر هم زنند و خریدار یا فروشنده با درخواست وی موافقت کند، این عمل را در اصطلاح مدنی و فقهی اقاله می گویند.

در بیان دیگری از تفاوت فسخ و اقاله باید گفت زمانی دو نفر اراده به عقد قراردادی می کنند که بر طبق آن برای دو طرف معامله سود و هدفی داشته باشد، بر هم زدن یک طرفه این قرارداد از لحاظ شرعی و قانونی درست نیست مگر آنکه رضایت طرف مقابل را جلب نماید..

نگاه ساده تر به تفاوت فسخ و اقاله قرارداد

به زبان ساده تر در خصوص تفاوت فسخ و اقاله قرارداد؛ هر زمان دو طرف عقد بنا بر مصلحت تصمیم بر انحلال قرارداد نمایند و دو طرف این موضوع راضی به این کار باشند اقاله قرارداد را انجام می دهند. زیرا هدف و سود خود را در ادامه این عقد و یا پیش بردن این قرارداد نمی دانند. این به این معنی است که هر دو طرف اراده بر عقد قرارداد کرده اند و حال اراده این دو نفر یا دو طرف بر آن است که قرارداد را متوقف سازند و یا از بین ببرند. در صورتی که اقدام به اقاله قراداد نمایند و یا آثار آن را از بین ببرند، مستلزم بازگرداندن هر رد و بدلی در بین خود خواهند شد. موضوع اقاله یا تفاسخ ممکن است کل قرارداد را در بر بگیرد و گاهی مفادی از قرارداد شامل این عمل حقوقی می شود. یعنی از بند های مندرج در قرارداد به رضایت دو طرف تغییر یا تفاسخ یابد. بنا بر گفته ها، اقاله قرارداد به معنی اراده دو طرف در لغو قرارداد است. در حالت کلی اقاله خود نوعی قرارداد است که برای از بین بردن قرارداد اول تنظیم می شود.

فسخ چیست؟

واژه فسخ در لغت به معنی تباه کردن، نقض و زایل گردانیدن است. اما در اصطلاح به معنی پایان دادن به قرارداد از سوی یکی از طرفین قرارداد و یا از سوی شخص ثالث می باشد. در قراردادهای لازم هیچ یک از طرفین حق لغو و بر هم زدن عقد را ندارند. اما گاهی در عقد این قرارداد ها فسخ بیع را پیش بینی می کنند. که اصطلاحا به آن خیار فسخ می گویند. به این ترتیب به یکی از طرفین، حق لغو قرار داد را بر طبق ماده قانونی می دهد و قراردادی که لازم الاجرا می باشد تحت شرایطی ملغی می شود. قانون مدنی ده نوع خیار را برای فسخ قرارداد ها در نظر گرفته اند. حق فسخ قرارداد به کسی داده می شود که پس از مطلع شدن از ایراد معامله بلافاصله آن را به طرف دیگر معامله اطلاع دهد و اقدام به نقض قراداد و یا رضایت کند.

تفاوت فسخ و اقاله و انواع خیار فسخ

در قانون مدنی کشور به پیروی از کتب اسلامی و فقهی در راستای تفاوت فسخ و اقاله اختیاراتی برای لغو و فسخ قرارداد تعیین شده است که در قانون کشور های دیگر مانند ندارد. خیار اسم مصدر اختیار است و به معنی اختیاری است که بر طبق قانون مدنی به اشخاص طرف قرارداد داده می شود تا تحت شرایطی اقدام به لغو معامله یا قرارداد نمایند. این اختیارات به قرار زیر است.

خیار مجلس؛ تا زمانی که دو طرف بیع در کنار هم هستند و پس از معامله از یکدیگر جدا نشده اند، اختیار لغو دارند.

خیار شرط؛ شرطی که به یکی از دو طرف قرارداد و یا به شخص سوم داده می شود تا در مدت مشخصی اختیار نقض بیع را داشته باشد.

خیار حیوان؛ اختیار به خریدار حیوان برای فسخ به مدت سه روز است.

خیار تاخیر ثمن؛ پس از سه روز عدم پرداخت ثمن ( نرخ و پول تعیین شده) نشود، اختیار لغو بیع وجود دارد.

خیار غبن؛ کسی که به غبن فاحش ( تفاوت پول پرداخت شده توسط خریدار و ارزش واقعی ملک) دچار شود، امکان فسخ وجود دارد.

خیار تدلیس؛ کسی که در معامله فریب خورده باشد، اختیار نقض دارد.

خیار رویت و تخلف وصف؛ معامله انجام شده برای خریدار بر پایه وصف مال بوده و بعد از معامله مال را ببیند و متوجه شود خلاف گفته ها بوده است.

خیار عیب؛ در هنگام عقد قرارداد مشتری متوجه عیب کالا یا مال نباشد.

خیار تخلف شرط؛ کسی که معامله به سود اوست، بخواد بیع را بر هم بزند.

خیار تبعض صفقه؛ به جهتی بیع باطل شود، امان تبعض صفقه وجود دارد.

بارزترین تفاوت فسخ و اقاله چیست؟

طبق تعاریف از دو مقوله فسخ و اقاله و آشنایی با انواع تفاوت فسخ و اقاله در قانون مدنی، بارزترین تفاوت این دو مفهوم با یکدیگر قابل درک خواهد بود. فسخ و اقاله هر دو‌ به موضوع لغو قرارداد اشاره دارند. ولی چیزی که باعث تفاوت این دو منظور با یکدیگر می شود، نحوه لغو بیع است. لغو معامله در اقاله با رضایت دو طرف، خواستن و اراده طرفین است. زیرا هدف و منظور دو طرف از معامله برآورده نمی شود. ولی در فسخ، یکی از طرفین قرارداد و یا شخص سومی اقدام به لغو‌ معامله خواهد کرد. زیرا، خریدار یا فروشنده در تبیین بیع سود نمی برد و یا متضرر می شود، در این حالت اقدام به فسخ قرارداد می نماید. یکی از دیگر از تفاوت های فسخ و اقاله در نوع قرارداد است. فسخ در عقود جایز و عقود لازم صورت خواهد گرفت. منظور از عقود جایز و لازم در اعتبار عقود است. عقود لازم عقدی است که هیچ از طرفین بیع حق بر هم زدن معامله را ندارند، مگر اینکه در آن شرط فسخ ذکر شده باشد. عقد جایز نیز به عقدی می گویند که هر یک از طرفین جایز به فسخ بیع باشند. عقد مختلط نیز به عقدی گویند که تنظیم قرارداد برای یکی با شرایط عقد لازم و برای طرف دیگر عقد جایز باشد. که در این حالت نیز فسخ یکی از شروط پیش بینی شده این عقد می باشد.

اشتباه در موضوع معامله

اشتباه در موضوع معامله چیست ؟ معاملات زیادی در سطح جهان رخ می‌دهد و هر کشوری قوانین و مقررات خاص برای معاملات خود دارد. در ایران نیز قوانین و مقرراتی وضع شده است که بر معاملات حاکم است. یکی از اتفاقاتی که در معاملات ممکن است رخ بدهد اشتباه است. این امر ممکن است حق فسخ قرارداد را به شخص بدهد و یا به طور کلی معامله به هم بخورد. در این مقاله به اشتباه و آثار حقوقی آن پرداخته‌ایم‌.

برای دریافت مشاوره حقوقی می توانید با متخصصین و وکلای با تجربه وکیل دات کام با شماره 02166419012 تماس بگیرید.

تعریف اشتباه در موضوع معامله

اشتباه پندار نادرستی است که انسان از واقعیت دارد. در حقوق نیز مفهوم اشتباه از معنای لغوی و عرفی خود دور نیست ولی در صورتی از این حالت نفسانی سخن گفته می‌شود که موضوع آن یکی از اعمال حقوقی به ویژه قرارداد باشد.

طبق اصل حاکمیت اراده، عمل حقوقی در صورتی اعتبار دارد که با قصد واقعی دو طرف منطبق باشد یعنی آن‌چه واقع شده با مقصود یکی باشد. زیرا نفوذ و اعتبار خود را از آن می‌گیرد. پس اگر تصوری که مبنای تکوین اراده قرار گرفته است با واقعیت مخالف باشد قطعا چنین اراده‌ای معیوب است و نمی‌تواند آثار قصد و رضای متعارف را داشته باشد.

توصیه می‌کنیم مقاله معامله صحیح را مطالعه نمایید.

شرایط تاثیر اشتباه در موضوع معامله

برای اینکه اشتباه از عیوب رضا محسوب شود باید دارای دو شرط باشد:

۱. در صورتی اشتباه به صحت عقد صدمه می‌زند که ثابت شود اگر مشتبه از حقیقت آگاه بود از تراضی خودداری می‌کرد. قبل از انعقاد قرارداد، جهات گوناگونی دو طرف را به معامله کردن تحریک می‌کند ولی بعضی از این جهات علت اصلی تصمیم گرفتن است؛ اشتباه هنگامی می‌تواند مستند بطلان عقد واقع شود که ناظر به این علت باشد.

توصیه می‌کنیم مقاله بطلان معامله را مطالعه نمایید.

توصیه می‌کنیم مقاله انحلال قرارداد را مطالعه نمایید.

۲. اشتباه باید به حکم قانون یا تراضی، در قلمرو قصد مشترک قرار بگیرد. یعنی انگیزه‌های درونی هر طرف وقتی در عقد موثر است که به طریقی بیان شود و در تراضی بیاید و تا زمانی‌که جنبه شخصی و خصوصی دارد منافع طرف دیگر را به مخاطره نمی‌اندازد خللی به عقد وارد نمی‌سازد. پس اگر وصف ویژه‌ای از موضوع معامله در یکی از دو طرف علت اصلی عقد باشد، اشتباه وقتی می‌تواند مستند ابطال عقد قرار بگیرد که یا در نظر عرف از صفات اساسی آن باشد یا طرفی که آن را اساسی می‌داند مقصود خود‌ را با طرف دیگر در میان بگذارد و عقد بر مبنای آن واقع شود.

قلمرو اشتباه

اشتباه در ارزش مال مورد معامله فقط به متضرر این حق را می‌دهد که معامله را بر هم بزند و هرگز موجب عدم نفوذ یا بطلان آن نمی‌شود. اشتباه در جهات و انگیزه‌های خاص هر طرف را هیچ حقوقدانی موثر در عقد نمی‌داند. اشتباه در جهت مشترک نیز در صورتی موثر است که مربوط به موضوع معامله یا شخصیت طرف باشد پس اشتباه در موضوع معامله و شخص طرف را مطالعه می‌کنیم.

اشتباه در موضوع معامله

طبق قانون مدنی اشتباه در صورتی سبب عدم نفوذ معامله است که مرتبط با خود موضوع معامله باشد؛ مقصود از موضوع معامله در این عبارت، مال مورد تملیک یا کاری است که موضوع تعهد قرار می‌گیرد. باید در جستجوی مفهوم (خود موضوع معامله) بود و اوصاف اساسی آن را از اوصاف فرعی تمییز داد: در تمییز اوصافی که (خود موضوع معامله) را تشکیل می‌دهد باید دید دو طرف به کدام ویژگی به‌عنوان ویژگی اصلی می‌نگرند و انگیزه اصلی آنان به دست آوردن چه چیز است!

اشتباه گرفتن شخص طرف معامله

طبق قانون مدنی اشتباه گرفتن شخص طرف معامله در معامله اثری ندارد مگر در مواردی که شخصیت طرف، علت اصلی انعقاد قرارداد بوده است.

به دشواری می‌توان عقودی را که شخصیت طرف در آن‌ها علت اصلی است تعیین کرد. با این وجود باید بین عقود معوض و رایگان تفکیک قائل شد زیرا در عقود رایگان فرض بر این است که شخصیت طرف محرک اصلی عقد است چون به خاطر اوست که شخص از منافع مادی خود می‌گذرد اما در عقود معوض مقصود اصلی سود و منفعت است.

همچنین در عقودی که اعتبار و مهارت و حسن سلوک طرف در اجرای تعهد اهمیت دارد، شخصیت طرف علت اصلی عقد است.

اثر حقوقی اشتباه در موضوع معامله

احکام قانون مدنی درباره اثر اشتباه مبهم و متعارض است.

ظاهر مواد ۱۹۹ و ۲۰۰ و ۲۰۱ قانون مدنی دلالت بر عدم نفوذ عقد ناشی از اشتباه دارد ولی شواهدی در دست است که نشان می‌دهد قانون‌گذار اصطلاح (عدم‌نفوذ) را به‌معنای خاص خود به‌کار نبرده و مقصود معامله نادرست (اعم از باطل و غیرنافذ) بوده است.

هر چند حکم بطلان عقد از نظر حقوقی و علمی قوی‌تر است ولی تمایل به عدم نفوذ مزایای علمی بیشتری دارد زیرا اگر عقد ناشی از اشتباه، غیرنافذ باشد سرنوشت عقد فقط در دست کسی است که خطا کرده و او می‌تواند آن را تنفیذ یا رد کند. درحالی‌که اگر نظریه بطلان عقد پذیرفته شود طرفی هم که اراده کامل داشته حق دارد از این بطلان استفاده کند یعنی خطای دیگری را وسیله بهره‌برداری خود قرار داده است.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص اشتباه حقوقی، به کانال تلگرام حقوقی وکیل دات کام مراجعه نمایید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی وکیل دات کام نیز آماده‌اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی وکیل دات کام به سوالات شما عزیزان پیرامون اشتباه حقوقی پاسخ دهند.

برای دریافت مشاوره حقوقی می توانید با متخصصین و وکلای با تجربه وکیل دات کام با شماره 02166419012 تماس بگیرید یا می توانید مقالات مجله حقوقی وکیل دات کام را مطالعه نمایید.

آثار معامله بعد از رد

در معناي لغوي، اذن همان اجازه است و بلعكس ولي در سيستم و معناي خاص و در علم حقوق اين دو واژه متفاوت بوده و آثار حقوقي متفاوتي نيز بر آنها و اشخاص استفاده كننده از آن وارد مي‌گردد.

تعريف حقوقي اجازه: عمل حقوقي در جهت اظهار رضايت شخصي است كه قانون رضاي او را شرط تأثير عقد و ايقاعي دانسته كه از ديگري صادر شده مشروط بر اينكه رضايت مزبور بعد از يك عقد و ايقاع صادر شود. بنابراين فقط اعلام رضايت به عمل حقوقي است كه قبلاً صادر شده است و به محض وقوع آثاري خواهد داشت بنابراين پس از آن رجوع ممكن نيست.

تعريف حقوقي اذن: عمل حقوقي براي ابراز رضايتي است كه قبل از انجام عمل حقوقي صادر ميشود و منظور از آن دادن اختيار به شخصي به انجام يك فعل در حال يا آينده ميباشد كه بدون اين اذن انجام آن فعل بر خلاف قانون ميباشد.

لازم به ذكر است ماهيت اذن از آنجا كه در آن قصد انشا وجود ندارد، نه عقد و نه ايقاع است و فقط رفع مانع قانوني ميكند و منشأ ايجاد يا تنفيذ حقوقي نميباشد.اذن عمل حقوقي است كه لازم نميباشد مگر وجه ملزمي بر آن عارض شود همچنين نه تراضي و نه رد مأذون در وقوع يا استمرار آن جواز نقشي ندارد و تا زماني كه اذن دهنده بر اذن خود باقي باشد مأذون ميتواند از آن منتفع شود.

در قانون مدني كشور ٥٣ مورد كلمه اذن استفاده شده است ( بعنوان مثال ماده ٢٧٠اذن در تأديه ،ماده ٣٧٤ اذن در قبض مبيع ، ماده ٤٧٥ اذن شريك و غيره) و ٧٥ مورد كلمه اجازه استفاده شده است( بعنوان مثال ماده ٦٥ در وقف، ماده ٢١٨ مكرر فرار از دين، ماده ٣٤٨ معامله فضولي و غيره)كه از دقت در اين موارد، دو حالت قابل استخراج است:

حالت اول _ مواردي كه اذن و اجازه به نوعي مترادف يكديگر و در معناي لغوي استفاده شده اند.

حالت دوم _ استفاده از اين واژگان در معناي خاص و حقوقي به عبارتي در معناي تأسيسي كه قانونگذار بر اين لغات بار نموده است.

به هر روي واژگان اذن و اجازه در سيستم حقوقي و در جايگاه استفاده، آثار خاص خود را ايجاد ميكنند.

اذن در واقع يك عمل ارادي است مثل اقرار و شهادت و حالت غير ارادي در اذن متصور نيست. اذن دهنده كه به نوعي مالك يا داراي صلاحيت اعطا است در واقع با اذن خود يك مانع را از عملي كه غير قابل انجام ست برطرف ميكند. مثل اينكه صاحب خانه اذن ورود به خانه بدهد. اذن، اباحه را در مورد اذن انشاء ميكندو رد مأذون در اين اباحه ثمري نداردو تا زمان برگشت و رجوع اذن دهنده اذن خود، اباحه مستقر است.

تفاوت هاي اذن و اجازه :

١- در اذن فقط رضايت قلبي يا به عبارتي تمايل دروني لازم است، ولي در اجازه به جز رضا بايد قصد انشاء يعني نشان دادن رضايت هم به شكلي باشد.

٢- رجوع از اذن ممكن است مگر به عقد لازمي غيرقابل رجوع گردد اما رجوع از اجازه ميسر نيست.( به استثناء اذن دفن اموات كه به جهت شرعي غيرقابل رجوع است)

٣- اذن غيرقابل توارث است و با فوت و حجر از بين ميرود حال آنكه اجازه با فوت وحجر از بين نميرود و به وراث به ارث ميرسد.

٤- اذن حق نيست و ايجاد حق و تعهد نميكند فلذا قابل نقل وانتقال نيست ولي اجازه به نوعي ايجاد حق ميكند و قابل انتقال به غير است.

برجام بازار مسکن را به کدام سو می برد؟

بازار مسکن به‌عنوان محلی که خانوارها «گران‌ترین و ضروری‌ترین» کالای مصرفی خود را از آنجا تامین می‌کنند، در یک دوراهی قرار گرفته است؛ «حل معادله برجام» یا «تداوم وضعیت فعلی» می‌تواند بیش از هر متغیر (عامل) دیگری جهت این بازار را تحت‌تاثیر قرار دهد.

موضوع چند حلقه‌ای «برجام» که «از تحریم‌های ابتدای دهه ۹۰ و سپس عملیات دستیابی به توافق شروع می‌شود و تا خروج یک‌طرفه آمریکا و در حلقه آخر، تلاش برای احیا پیش می‌رود»، طی ۱۰ سال گذشته به کارگردان اصلی بازار مسکن تبدیل شد. روند تغییرات قیمت مسکن و از آن مهم‌تر، آنالیز رفتار خریداران و فروشنده‌های ملک از سال۹۱ تا کنون نشان می‌دهد این بازار به شکل کاملا محسوس و معنادار از تحولات مرتبط با «ریسک غیراقتصادی» (تحریم و مسائل مرتبط با آن) تاثیر گرفته است. فراز و فرود شدید تورم مسکن در چهار مقطع طی این ۱۰سال و هر بار درست در زمان «آغاز حرکت منفی» یا «شروع حرکت مثبت» کارگردان برجامی، مهم‌ترین علامت از نقش اصلی این فاکتور خارجی است. مسکن نیمسال دوم۱۴۰۱ در دو سناریوی مرتبط با همین الگو، قابل پیش‌بینی است.

بازار مسکن در آستانه ورود به نیمسال دوم ۱۴۰۱ قرار دارد و همزمان، آماده واکنش‌پذیری از «تاثیرگذارترین نیروی خارجی»؛ «برجام» چه احیا شود چه وضعیت مطابق مثلا یک‌سال ۱۴۰۰ یا سال‌های ۹۷ تا ۹۹ باشد، وضعیت بازار ملک چگونه خواهد شد؟

این، مهم‌ترین پرسشی است که «فعالان حاضر» در بازار مسکن، «تماشاچی‌ها» و «خارج‌نشین»‌های صحنه معاملات ملک –دسته سوم هم خانه‌اولی‌هایی هستند که به خاطر امواج جهش قیمت به بیرون بازار رانده شدند و هم تقاضای سرمایه‌ای که در حال رصد اوضاع است- هم‌اکنون با آن روبه‌رو هستند.

در این مقاله برای پاسخ به پرسش روز (سوال برجامی) اهالی بازار مسکن، «سریال ۱۰ ساله مسکن به کارگردانی برجام و تحریم» را مورد بررسی قرار داده‌ایم تا به‌واسطه «واکنش‌های متفاوت و معنادار بازیگران (خریداران و فروشنده‌ها) به این کارگردان (متغیر برون‌زا) و همچنین نحوه تاثیرپذیری قیمت مسکن و روند تورم ملکی از این بازی»، بتوان مسیر آینده معاملات مسکن و قیمت‌ها را در سناریوهای مختلف و متناسب با آینده «مذاکرات» پیش‌بینی کرد. فاکتور چندحلقه‌ای «تحریم، مذاکرات، شکل‌گیری برجام، خروج یک‌طرفه از آن و مذاکره برای احیای آن»، از سال ۹۱ تاکنون به کارگردان اصلی بازارهای معاملات مسکن و ساخت‌وساز تبدیل شده است. هر چند طی این ۱۰ سال، نیروهای مختلف داخلی و خارجی (متغیرهای درونی و بیرونی بازار مسکن)، بر روند بازار ملک تاثیر داشته اما، همه این فاکتورها عمدتا نقش مکمل یا فرعی را داشتند به گونه‌ای که مثلا در سال‌هایی که کارگردان اصلی، رفتار بازیگران بازار مسکن را به سمت «خریدهای تهاجمی» و مسیر قیمت را به سمت «صعود تند» هدایت کرد، فاکتورهایی مثل «جهش نرخ ارز» یا «هیجان بورس‌بازان» توانست اثر مکمل بر التهاب ملکی داشته باشد. یا در دوره‌ای که آن کارگردان (اصلی) در مسیر مخالف «تشدید انتظارات تورمی»، تغییر جهت داد و باعث «توقف خریدهای سرمایه‌ای ملک» و «ایست تورم مسکن در مسیر صعود» شد، ریزش نرخ دلار در نقش «کاهنده مضاعف هیجان خرید ملک» عمل کرد.

این، خلاصه‌ای از سریال برجامی بازار مسکن ۹۰ تا ۱۴۰۰ است که طی این سال‌ها گروه‌های مختلف ذی‌نفع در این بازار آن را تجربه کردند و احتمالا همه بخش‌های آن را به یاد دارند. اما از الان به بعد، چه می‌شود؟

سریال برجامی بازار مسکن که فعلا ۱۰ سال و ۵ ماه به طول انجامیده، چهار سکانس داشته است. این چهار سکانس به لحاظ نوسان یا تغییر جهت «فاکتور برجام (تحریم)‌»، در چهار برش زمانی شکل گرفته است اما وضعیتی که بازار مسکن در مجموع این سکانس‌ها داشته است را می‌توان در سه حالت دسته‌بندی کرد.

این مدل بررسی (واکاوی) اثر «برجام و ملحقات آن» بر رفتار و روند بازار مسکن کمک می‌کند فعالان این بازار با دید بهتر و دقیق‌تر، آینده را برای خود ترسیم و تحلیل کنند.

سکانس اول؛ جهش ابتدای دهه ۹۰

موضوع تحریم و پیامدهای آن تقریبا از سال ۹۱ در اقتصاد ایران به صورت محسوس پدیدار شد. این اتفاق هم بر متغیرهای اصلی اقتصاد و هم بر رفتار بازیگران، سرمایه‌گذاران و فعالان بازارها و کسب و کارهای مختلف، اثر گذاشت.

در بازار مسکن، پیامد اصلی این موضوع در سال ۹۱، «شکل‌گیری انتظارات تورمی» و سپس، «افزایش میل و تقاضای سرمایه‌گذاری ملکی» بود.

سال ۹۱ به دنبال آثار اعمال تحریم ظالمانه توسط آمریکا و محدودیت فعالیت‌های اقتصادی، چشم‌انداز تورم عمومی برای افراد، حالت صعودی پیدا کرد و در نتیجه، در بازار مسکن، حجم خریدهای سرمایه‌ای با هدف «حفظ ارزش واقعی دارایی در برابر تورم آینده»، افزایش یافت. نتیجه این رفتار بازیگران بازار مسکن به جهش قیمت منجر شد. در تهران سال ۹۱ میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نزدیک به ۵۰ درصد افزایش یافت. ادامه این وضعیت در بهار ۹۲ باعث تشدید موج جهش قیمت شد به‌طوری‌که در اردیبهشت سال ۹۲ تورم ملکی در تهران به سطح کم‌سابقه ۷۱ درصد رسید.

قسمت اول این سریال که در ابتدای تحریم‌ها بود، همزمان شد با اتفاقاتی در بازار مسکن پایتخت از جمله «داستان‌سازی‌هایی که برای آغاز اجرای طرح تفصیلی جدید تهران» در ابتدای دهه ۹۰ به راه افتاد. متغیر طرح تفصیلی یکی از همان متغیرهای نقش مکمل در مسیر جهش قیمت مسکن و هیجان دادن به ملک‌بازی در آن مقطع زمانی بود به‌طوری‌که، شایعه شد «با اجرای قریب‌الوقوع طرح تفصیلی جدید، هر نوع اضافه‌خواهی ساختمانی از سوی سازنده‌ها ممنوع می‌شود» یا اینکه «بعد از اجرای طرح تفصیلی جدید تهران، قیمت ملک سر به فلک خواهد کشید». این متغیر به اثر تورمی «ریسک غیراقتصادی» تازه‌ شکل‌گرفته در سال ۹۱ (تحریم)، نیروی مکمل داد تا هیجان خرید زمین و آپارتمان در تهران در سال‌های ۹۱ و ابتدای ۹۲، تشدید شود.

سکانس دوم؛ پساجهش با «برجام»

جهش قیمت مسکن از سکوی «ریسک غیراقتصادی» در سال ۹۱ و بهار ۹۲، با دو اتفاق از تابستان ۹۲ متوقف شد. فصل دوم سال ۹۲ مصادف شد با تغییر دولت و «انتظارات مثبت» در حوزه اقتصاد و سرمایه‌گذاری مولد نزد افراد مختلف به‌واسطه وعده‌ها و برنامه‌هایی که رئیس‌جمهور منتخب و کابینه او در آن زمان اعلام کرده بودند. یکی از وعده‌های دولت وقت، «تلاش برای لغو تحریم‌های ظالمانه از طریق مذاکرات هسته‌ای» بود که طرح آن وعده، قبل از عملیاتی شدن آن، از همان ماه اول تابستان ۹۲ توانست «اشتها و جریان خریدهای سرمایه‌ای در بازار ملک» را محدود (مهار) کند. اثر این اتفاق بیرونی بازار مسکن، در همان ماه تیر بر «تورم ماهانه مسکن تهران» اثر معنادار گذاشت.

آن زمان، «پایان انتظارات تورمی» در جامعه و اقتصاد ایران به‌واسطه «امید عمومی به وعده‌های دولت یازدهم»، آغازی شد برای «انتظارات کاهشی» و «خوش‌بینی نسبی به آینده» که در نهایت، نیروی حاصل از این تغییر اوضاع، در بازار مسکن توانست خریدهای سرمایه‌ای (معاملات غیرمصرفی آپارتمان) را به شکل چشمگیر کاهش دهد. با شروع مذاکرات هسته‌ای در دولت یازدهم طی سال‌های ۹۲ و ۹۳، بازار مسکن کاملا تحت تاثیر کارگردان اصلی بود. البته نقش کارگردان که در سال ۹۱ و بهار ۹۲، «تورم‌سازی در بازار مسکن» بود، از تابستان ۹۲ به بعد، بازیگران این بازار را به بازی در نقش «کاهنده تورم مسکن» دعوت کرد.

میانگین تورم ماهانه مسکن در تهران از تیر ۹۲ تا پایان سال ۹۳، رقم ۱/ ۰ درصد (یعنی صفر) را ثبت کرد. این، همان «ثبات قیمت مسکن به‌واسطه در امان بودن بازار ملک از انتظارات تورمی و هیجان خریدهای سرمایه‌ای ملک» در آن مقطع بود.

سکانس دوم بازی برجامی در بازار مسکن البته به پایان ۹۳ ختم نشد بلکه در سال ۹۴ که «برجام شکل گرفت» و مذاکرات سال ۹۳ به نتیجه رسید، «ثبات نسبی قیمت مسکن» و «حفظ بازار ملک از سوداگری و سفته‌بازی و ملاکی» همچنان ادامه پیدا کرد. تیر ماه سال ۹۴، مذاکرات هسته‌ای «۱+۵» به امضای «برنامه جامع اقدام مشترک» یا همان برجام منجر شد. پایان تحریم و آغاز دوباره «صادرات بدون مانع نفت» و سپس «دستیابی مجدد اقتصاد ایران به درآمد ارزی حاصل از فروش نفت»، مهم‌ترین اتفاقات «شکل‌گیری برجام» در سال ۹۴ و بخش‌هایی از سال ۹۵ بود.

طی سال‌های ۹۳ تا ۹۵ که سکانس دوم بازی برجامی بازار مسکن را شکل می‌دهد، متوسط قیمت مسکن در پایتخت در حد ۴ میلیون تا ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان، ثابت ماند؛ بدون جهش و بدون هیجان ملاکی. در آن سال‌ها بخش قابل توجهی از خانه‌اولی‌ها از فرصت ثبات قیمت مسکن و آرامش بازار معاملات ملک –نبود سوداگران و سفته‌بازها- توانستند از بازار خرید کنند.

البته در سال‌های ۹۳ تا ۹۵، طبق معمول، یک متغیر مکمل، به اثرگذاری نقش کاهشی کارگردان اصلی بازار مسکن کمک کرد. آن متغیر، «سطح غیرمتعارف قیمت مسکن در سال ۹۲» آثار معامله بعد از رد و «شکل‌گیری دوره عبور از جهش قیمت در سال‌های ۹۳ تا ۹۵» بود.

طبق الگوی تغییر فاز بازار مسکن از رونق به رکود و برعکس، همواره طی همه سال‌های دور گذشته تاکنون، معمولا بعد از حدود دو سال رونق خرید و افزایش قیمت، بازار ملک برای حدود ۲ سال یا بیشتر وارد فاز رکود قیمتی می‌شود. آن زمان، این اتفاق افتاد اما اگر «برجام» شکل نمی‌گرفت، تداوم انتظارات تورمی در سال‌های ۹۳ تا ۹۵، همان کاری را با قیمت ملک انجام می‌داد که سال‌ ۹۹ در این بازار رقم خورد. اگر در سال ۹۳، انتظارات کاهشی با فروکش کردن ریسک غیراقتصادی، به وجود نمی‌آمد، «الگوی تاریخی عبور از رونق تورمی» به‌هم می‌خورد.

سکانس سوم؛ معادله ترامپی بازار ملک

سکانس سوم بازی برجامی بازار مسکن را می‌شود گفت از آبان سال ۹۵ شروع شده و شاید دقیق‌تر هم بتوان گفت، از ابتدای ۹۷.

آبان سال ۹۵ با ورود دونالد ترامپ به عرصه سیاسی آمریکا در مقام رئیس‌جمهور، به دلیل تحلیل‌هایی که درباره رفتار احتمالی او با برجام در همان زمان آثار معامله بعد از رد در عرصه سیاست بین‌الملل مطرح شد، یک نااطمینانی به آینده برجام شکل گرفت.

اما آن زمان، بازار مسکن هنوز فاز رکود غیرتورمی را تجربه می‌کرد. نیمه دوم سال ۹۶ اما در داخل بازار مسکن، «انتظار برای ثبات بیشتر (کاهش قیمت واقعی ملک)‌» تقریبا به سر رسید و صحنه معاملات ملک شاهد «بازگشت آرام تقاضای مصرفی» بود. معمولا بعد از تخلیه حباب قیمت یا ثبات قیمت اسمی مسکن، رکود معاملات با «ورود تقاضای مصرفی»، ترک می‌خورد. این اتفاق از اواخر سال ۹۶ در بازار مسکن تهران افتاد.

درست از ابتدای سال ۹۳ تا پایان سال ۹۶، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، در کانال ۴ میلیون تومان نوسان کرد و آثار معامله بعد از رد از آن خارج نشد. اما در اوایل سال ۹۷ با «اجرای تصمیم ترامپ در حوزه برجام»، به شکل کاملا محسوس، سکانس سوم در بازار مسکن به کارگردانی برجام شکل گرفت؛ پایان زودرس رونق غیرتورمی معاملات مصرفی مسکن با آغاز موج خریدهای سرمایه‌ای ملک به‌واسطه «انتظارات تورمی» ناشی از خروج یک‌طرفه آمریکا از برجام.

درست از اردیبهشت سال ۹۷ با خروج یک‌طرفه آمریکا از برجام، تورم ماهانه مسکن در تهران جهش کرد و از منفی ۸/ ۰ درصد در فروردین به ۷ درصد رسید. این افزایش سرعت رشد قیمت مسکن تا پایان سال ۹۷ و البته تا نیمه پاییز ۹۹ ادامه پیدا کرد. در این سکانس سوم، «خریدهای سفته‌بازانه و سرمایه‌ای ملک» ناشی از «انتظارات تورمی» باعث تداوم رشد قیمت مسکن طی حدود سه سال شد. البته در کنار این کارگردان اصلی، جهش مکرر نرخ ارز نیز «انتظارات تورمی» را شارژ کرد. تحلیل دقیق‌تر اتفاقاتی که از بیرون بر درون بازار مسکن سال‌های ۹۷ تا ۹۹ گذشت، عامل را فقط «برجام» معرفی نمی‌کند بلکه «غفلت سیاستگذار ارزی در سال‌های قبل از آن» برای «تعدیل سالانه نرخ ارز متناسب با تورم» کمک کرد به اثرگذاری بیشتر «کمای برجام بر نرخ ارز».

سال ۹۷، قیمت دلار تقریبا ۳ برابر شد (بیش از ۱۷۰ درصد رشد) که یکی از علل آن، «فشردگی فنر ارزی» در سال‌های قبل از ۹۷ بود. این فشردگی فنر که با سرکوب ارزی توسط سیاستگذار اعمال شد، از سال ۹۷ به بعد به خاطر محدودیت درآمد نفتی، امکان تداوم پیدا نکرد و نیروی حاصل از فشردگی باعث جهش تند نرخ ظرف یک‌سال شد.

به این ترتیب اثر انتظارات تورمی اقدام ترامپ در کنار شوک ارزی ۹۷، نیروی پرقدرتی برای جهش قیمت مسکن در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ ایجاد کرد.

سکانس چهارم؛ پایان ترامپ، پایان بدبینی

بازار معاملات مسکن –هم رفتار بازیگران و هم رفتار قیمت- درست از نیمه پاییز سال ۹۹ با به پایان رسیدن کار ترامپ در عرصه سیاسی آمریکا، تغییر جهت داد. آبان سال ۹۹ تورم ماهانه مسکن در تهران از ۱۰ درصد ماه مهر به ۸/ ۱ درصد رسید و این یعنی کاهش سرعت رشد آثار معامله بعد از رد قیمت ملک به یک‌دهم «دوره ترامپ». فعالان اقتصادی و فعالان بازار مسکن در آن زمان انتخاب جو بایدن به ریاست‌جمهوری آمریکا را به منزله «برگ جدید از معادله برجام» برداشت کردند و این انتظار در جامعه شکل گرفت که آمریکا در دوره جدید به سمت «احیای برجام» خواهد رفت.

از آبان ۹۹ تا پایان همان سال، متوسط تورم ماهانه مسکن در تهران به‌واسطه «افت محسوس جریان خرید سرمایه‌ای ملک»، به ۲ درصد کاهش یافت. این سکانس در سال ۱۴۰۰ به شکل کامل در بازار مسکن اکران شد. سال گذشته، قیمت مسکن عملا ثبات نسبی را تجربه کرد به‌طوری‌که میانگین تورم ماهانه قیمت مسکن در تهران در سال ۱۴۰۰ به نرخ ۶/ ۱ درصد رسید. این در حالی است که طی سال‌های ۹۷ تا ۹۹، این شاخص نرخ بالای ۵ درصد را تجربه کرده بود. فعالان بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ امیدوار بودند به «نتیجه مثبت مذاکرات هسته‌ای تیم جدید در وین» و این امیدواری مانع از «هیجان دوباره برای خرید سرمایه‌ای ملک» شد.

البته در۵ ماه اول سال ۱۴۰۱ اگرچه «کارگردان برجامی» در همان مسیر مذاکرات پیش رفت اما به دلیل «طولانی شدن مذاکرات و وقفه چند ماهه در آن» از یکسو و «از جذابیت افتادن بازار سرمایه» از سوی دیگر، بخشی از متقاضیان سرمایه‌گذاری در این دوره برزخ تصمیم گرفتند سراغ بازار بدون ریسک یعنی بازار ملک بروند. همین شد که بازدهی بازار مسکن در ۴ ماه اول امسال از همه بازارهای رقیب بیشتر شد.

به این ترتیب، چهار سکانس برجامی بازار مسکن طی ۱۰ سال گذشته سه حالت «التهاب، ثبات و برزخ» را به خود دیده است.

نیمسال دوم ۱۴۰۱؛ یکی از دو سناریوی ملکی

اکنون با توجه به پایان مذاکرات هسته‌ای و رد و بدل شدن نظرات ایران و آمریکا بین اعضای گروه حل مساله برجام، همگان منتظر اعلام نتیجه نهایی هستند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، در قالب سناریوی اول، «احیای برجام» می‌تواند بازار مسکن در نیمسال دوم را شبیه سال‌های ۹۳ تا ۹۵ کند به این معنا که سرعت رشد قیمت مسکن به شکل چشمگیر کاهش پیدا کند (تیر ماه امسال تورم ماهانه ملکی در پایتخت ۸/ ۵درصد شد که بسیار بالا ارزیابی می‌شود)‌. این سناریو به شکل «پایان خریدهای غیرمصرفی در بازار ملک برای دست کم یک‌سال» ممکن است محقق شود. آنچه به عنوان متغیرهای (نیروهای) مکمل، اثر احیای برجام را تقویت خواهند کرد، «نسبت‌های به‌هم‌خورده قیمت مسکن با متغیرهایی مثل اجاره‌بها» است که «انتظار کاهشی» را در بازار پشتیبانی می‌کنند. اما در سناریوی دوم، چنانچه توافق به این زودی حاصل نشود، «مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف»، سخت و مشروط خواهد شد. در حال حاضر بررسی‌ها از «استعداد کاهشی قیمت مسکن» در تهران نشان می‌دهد، سطح قیمت مسکن حداقل ۲۰ تا ۲۵ درصد بالاتر از سطح مورد انتظار تقاضای مصرفی و بالاتر از سطح متعارف است. نسبت قیمت مسکن به اجاره ۵ واحد عددی بالاتر از سقف تاریخی و ۹ واحد بالاتر از میانگین ۳۰ساله است. همچنین رابطه تورم مسکن با نرخ رشد نقدینگی و رابطه قیمت مسکن با نرخ دلار نیز «اضافه پرش» قیمت مسکن را تایید می‌کند.

البته، یک فاکتور در حداقل یک‌سال و نیم اخیر، از بالا ماندن قیمت مسکن پشتیبانی کرده و آن، «تورم فزاینده مصالح ساختمانی» است.

با این حال، از آنجا که جهش قیمت سال‌های ۹۷ تا ۹۹ خود عاملی برای رشد تند قیمت مصالح ساختمانی طی سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ و ماه‌های اخیر شد، کاهش قیمت مسکن نیز می‌تواند بر نبض قیمت‌ها در بازارهای بالادست مسکن (زمین و مصالح) اثر بگذارد.

در سناریوی دوم، مسیر کاهش قیمت مسکن به شکل مشروط سخت می‌شود. این شرط، به «هنر سیاستگذار» برمی‌گردد.

چنانچه توافق به این زودی حاصل نشود، سیاستگذار می‌تواند برای در امان گذاشتن بازار مسکن از بازگشت دوباره تقاضای سرمایه‌ای، از اهرم مالیات موثر برای تبدیل «ریسک صفر» سرمایه‌گذاری ملکی به «ریسک واقعی» استفاده کند.